Коммерческая недвижимость: на грани спада или подъема?

Развитие рынка недвижимости является индикатором роста деловой активности и появления новых субъектов рынка. Положительная динамика ввода в эксплуатацию коммерческих зданий,  которым относятся бизнес-центры, торговые-центры, отели и т.д.,подтверждает этот тезис. Ежегодно в эксплуатацию вводится до 10 % новыхкоммерческих площадей. О том как обслуживаются данные помещения после ввода в эксплуатацию, и с какими трудностями сталкиваются собственники коммерческой недвижимости расскажет председатель Ассоциации участников рынка коммерческой недвижимости «Qazproperty» Константин Глушко.

- Константин, каков объем рынка коммерческой недвижимости в Казахстане? 

- Точных общих статистических данных по рынку коммерческой недвижимости неведется. Конечно основной объем приходится на Астаны и Алматы. Эксперты аналитического центра нашей Ассоциации провели исследования по рынку южной столицы. Сегодня офисный рынок Алматы представлен 174 бизнес-центрами, что составляем 1,9 млн квадратных метров. 

Высокий уровень деловой активности в Алматы обусловливает и высокий спрос на коммерческую недвижимость. Основной интерес к офисным площадям продолжают демонстрировать международные компании, в том числе, из стран СНГ, а также местные игроки. Активная релокация международных компаний вызывает высокий спрос на готовые к использованию помещения. В Алматы, в топовых бизнес-центрах список ожидающих офисных помещений заполнен на год вперед. Как результат, постоянно высокий спрос спровоцировал увеличение рыночных ставок аренды на 31% с начала 2022 года. В Алматы в последние два года существенно вырос спрос на аренду коммерческих помещений для офисов. Текущий дефицит площадей прежде всего связан с продолжающейся релокацией иностранного бизнеса в страну и необходимо рассматривать его не как тренд, а временный подъем рынка.

В тоже самое время стоит отметить, чтоосновной интерес на рынке офисов - это сделки аренды по офисным помещениям с чистовой отделкой, арендатор до сих пор не готов брать на себя капитальные ремонтные работы. И это обнажает много проблем уже в эксплуатации коммерческой недвижимости.

- О каких проблемах идет речь? После того как объект построен и сдается арендодателям? 

Многие коммерческие здания в период строительства, а также после ввода объекта в эксплуатацию продаются нескольким покупателям, будущим собственникам данного объекта. Это понятно, что инвестор хочет вернуть вложенные инвестиции на строительство. И вот ту большинство натыкаются на проблемы взаимоотношений среди нескольких собственников.

Взаимоотношение собственников в части управления общего имущества непосредственно влияет на состояние недвижимости в целом, рентабельности помещений, безопасности посетителей, а также и на инвестиционную привлекательность рынка в целом. На деле собственники коммерческих помещений не могут договориться друг с другом, как решать те или иные проблемы, к примеру, проводить капитальный ремонт помещений, крыши, подвала, какие новшества и технологии внедрять, чтобы развивать коммерческую площадь. Ведь эксплуатацияпомимо получения прибыли требует дальнейших инвестиций.

- То есть собственники не могут договориться между собой?

Согласно действующему механизму в управлении бизнес – центрами и другими коммерческими объектами, решенияпринимаются большинством собственников, независимо от занимаемой ими площади в здании. При этом, ежемесячные расходы на содержание объекта кондоминиума зависят от занимаемой площади. Если к примеру,собственник части коммерческого объектаимеет в собственности 1000 кв.м и 1 технический паспорт на данную площадь, он имеет 1 голос при согласовании в важных вопросов связанных с эксплуатацией данного объекта, но при этом расходы на эксплуатацию данной площади он несет из расчета не одного техпаспорта, а 1000 кв.м. Аналогичным правом голоса наделены остальные собственники помещений, владеющие меньшей площадью и несущие меньшие расходы по эксплуатации (владелец одного офиса в этом здании также имеет 1 технический паспорт и 1 голос).Такими зданиями, к примеру, в г. Астана являются: бизнес-центр «Азия», «7 континент», «Эдель», «Евро-центр», «Нурсая» и множество других коммерческих объектов.

- Как сегодня законом регулируются эти отношения?

- На практике при проведении общего собрания собственников коммерческого помещения, собственник 50% площади и другие собственники помещений оказываются в равных правах при голосовании.  Данный вопрос регулируется нормами статьи 42-1 Закона РК «О жилищных отношениях» о правах собрания собственников помещений. Мы в Ассоциации «Qazproperty» считаем необходимым внести дополнение о наделении права собственника помещения более 30% содержанием объекта кондоминиума предоставлять емупреимущественное право при голосовании. Это позволит сбалансировать права собственников недвижимости.

 

- Для чего еще нужен кондоминиум?

На мировом рынке недвижимости всегда существовал высокий интерес к инвестициям, однако действующее законодательство отталкивает привлечение инвестиций в данную сферу. 

Также, в настоящее время мировое сообщество активно внедряет «зеленые» технологии, в том числе в недвижимости с целью уменьшения углеродного следа. Однако собственники коммерческих помещений часто сталкиваются со сложностями в урегулировании вопросов связанных с капитальными  ремонтными работи,  так и инвестиций в модернизацию зданий.

Поэтому важно рассмотреть внедрение правил регулирования взаимоотношений нескольких владельцев в одном коммерческом здании через механизм регистрации кондоминиума в коммерческих объектах.

Эти и многие вопросы мы хотим обсудить на предстоящем международном конгрессе коммерческой недвижимости, который состоится 26 сентября т.г. в г.Астана.

Благодарим за интервью!

Мира Аблаева